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Immobilie gegen Inflation

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    Immobilie gegen Inflation

    Hab das mal in einen neuen Faden gebracht, weil es im Griechenthread eigentlich nichts zu suchen hat.

    Zitat von limicol Hier:10.05.2010, 10:38 Beitrag anzeigen
    Mag sein. aber dabei darf nicht vergessen werden, dass es für bankrotte FInanzminister auf der Suche nach Einnahmen, die leicht abzugreifen sind, ein leichtes ist, gerade dem Immobilienbesitzer in Bezug auf Steuern und Abgaben so lange in den @....** zu treten, bis dieser die Engel singen hört. Hierzu braucht es weder internationalen Konsens noch besonderer rechtlicher Kniffe.
    Bei anderen Vermögensanlagen ist dies nicht ganz so einfach.

    Der Hauptgrund, warum ich dieses Projekt in ernstere Erwägung ziehe, ist der Umstand das ich dann weitere (z.Zt. noch günstige) Schulden habe, die aber -aktuell- mit den aus dem Haus erzielten Mieteinnahmen deutlich überkompensiert werden. Außer der Heizungsanlage in ein paar Jahren (rechne mal mit 10-12k) gibt es keinen größeren Renovierungsstau. Mieten pünktlich...Leerstand aktuell 0. KP incl. NK ca. 780.- eur/qm
    Mietrendite demnach (satte) 11.6%. Das ganze Haus hat 880qm Wohnfläche und gehört insgesamt 4 Parteien. Als "Zuckerle" hätt ich noch die eventuale Möglichkeit die Verwaltung zu übernehmen (mich um die Erledigung kleinerer Reperaturen kümmern, ggf. Nachmieter aquirieren, mir die diversen Wehwechen der Mieter zu Gemüte führen (Glühbirne im Treppenhaus kaputt...Wasserhahn tropft)...NK-Abrechnung erstellen...), da dies der Vorbesitzer des Anteils (den ich gut kenne) bisher für das Gesamtobjekt übernommen hatte (3k/Jahr Aufwandsentschädigung).

    Meine Rechnung nun : Kapitalkosten Kredit 130k + 42k cash (Eigenanteil) gerechnet einheitlich mit 3.5% = prox. 6k/Jahr

    Risiko (Fremdkapital, für was ich ja worst case gerade zu stehen habe) : 130K x3.5% = 4.55k/Jahr, die ich (+ NK) für 220qm Wohnfläche bei völligem Leerstand ja weiterhin zu erbringen hätte. Abzüglich der 3k Aufwandsentschädigung verringert sich das Risiko auf gerade mal 1.550 Eur+ fixe NK (Strom/Gas/Wasser fällt ja kaum an ohne Verbrauch)

    Nachteile, die ich sehe :

    1.) Objekt befindet sich in Osnabrück (eigentlich ne nette Stadt...hab da ja zuletzt knapp 3 Wochen verbringen dürfen)...allerdings gut 350km von meinem Wohnort weg...wäre viel Fahrerei für "Glühbirnen". Könnte "kleines" aber auch entgeltlich an "ortsansässige" delegieren.
    2.) wie wird die längerfristige wirtschaftliche Lage dort sein. Industrie : KabelMetall hat dort ein Werk...Uni-Stadt (Rhein/Main wäre mir natürlich lieber...aber ist eben teuer, ergo unerschwinglich)

    3.) gibt es Stress mit den übrigen Eigentümern (die ich wiederum nicht persönlich kenne). Allerdings ist die Interessenslage zum. die gleiche : Kosten für das Haus niedrig halten.

    4.) Kommt es tatsächlich zu deutlich zunehmender Inflation,,,wie sind die Mieten dann "anpassbar"....komme ich in Haftung, wenn ich in den Augen der übrigen Eigentümer als "Verwalter" zu günstig vermiete ?

    Lage : Stadt/Randlage...bis Zentrum sind wir ca. 4-5km gefahren.

    Ansonsten wird mir bei möglichen Einnahmen von ca. 20+3k/anno und Kosten von gerade mal 6k dafür schon etwas "der Mund wässrig".Möglicher Überschuss demnach 17k/anno...ohne einen einzigen Euro eigenes Geld da rein zu stecken.

    Schiedunter zu Kackfah : meinen Kackfah-Bestand kann ich nicht für 3.5% beleihen...bei Kackfah könnte mich das Management oder die Heuschrecke ver(_._)en (s. Funke, HRE)

    Kommt es zur Inflation...Miete steigt in 10 Jahren um 50%...Schuld bleibt aber bis auf geringe Tilgung gleich...wäre das doch ein Bomben-Geschäft. Vorausgesetzt das Ding bleibt von Mietnomaden und/oder horrenden Leerständen verschont.

    Leerstand, säumige Mieter, runtergewohnte Einheiten : da müssten dann (schlimmstes Szenario) schon die gesamten 880qm leerstehen. Freud/Leid geht hier ja durch 4.
    Schrumpfende Bevölkerung : es wird auch günstiger Wohnraum gesucht. Gehen die Mieten dort allgemein nach unten, muss man dann halt leider anpassen. Selbst wenn der Hausanteil nur noch mit 6% rentieren würde...meine "Pleite" wäre das noch nicht.

    Meinungen ? Abratungen ? Widerlegungen ?

    #2
    AW: Immobilie gegen Inflation

    Zitat von marcpeters Hier:10.05.2010, 17:05 Beitrag anzeigen
    ...
    Der Hauptgrund, warum ich dieses Projekt in ernstere Erwägung ziehe, ist der Umstand das ich dann weitere (z.Zt. noch günstige) Schulden habe, ...

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    #3
    AW: Immobilie gegen Inflation

    @marcpeters: Hausverwaltung ist eine gewerbliche Tätigkeit. Als Hausverwalter brauchst Du einen Gewerbeschein und musst IHK-Beiträge zahlen. Die Verwaltervergütung ist natürlich zu versteuern. Aufgaben und Pflichten eines Hausverwalters sind in §20-§28 Wohneigentumsgesetz (WEG) geregelt. Von der Umsatzsteuerpflicht kannst Du Dich befreien lassen. Der Hausverwalter wird auf der Eigentümerversammlung (ETV) von den Eigentümern gewählt (zunächst für maximal 3 Jahre). Die anderen 3 Eigentümer können Dich also überstimmen und einen anderen Verwalter wählen.

    Nach Deinen Angaben beträgt die jährliche Verwaltervergütung 1K pro Wohneinheit (WE) = 83,33 EUR/Monat/WE. Das ist viel zu viel! Laut Hausverwalter-Suchmaschine (Optionen "Mietverwaltung" und "4" Einheiten wählen) kostet ein professioneller Hausverwalter weit unter 40,- EUR/Monat/WE (bei 2-9 WE). Wenn ich einer dieser 3 anderen Eigentümer wäre, dann würde ich nicht über 80,- EUR/Monat/WE für eine "laienhafte" Verwaltung ausgeben, wenn ich für unter 40,- EUR/Monat/WE eine professionelle Verwaltung bekommen kann (z.B. diese hier, 100km von Osnabrück entfernt oder diese, ca. 20km Entfernung).

    >>> Die 3K Verwaltervergütung solltest Du ausklammern ...

    Wann wurde das Haus gebaut?
    Wie hoch ist jährliche Warm- und Kaltmiete?
    Wie hoch ist das Eigentümer-Hausgeld? Wieviel davon ist umlagefähig (auf die Mieter)?
    Wie hoch sind die Instandhaltungsrücklagen pro WE? (Die 12K für die Heizung = 3K/WE sind NICHT umlagefähig).
    Die letzten 3 Eigentümer-Jahresabrechnungen und Nebenkostenabrechnungen anschauen. Auch die Protokolle der letzten 3 ETV. Existiert ein Energie-Pass? (ist Pflicht)
    Sind die 3,5% Grunderwerbsteuer und 1% Notar/Grundbuchamt berücksichtigt?

    Der eigentliche Vermietungsertrag ist die Differenz zwischen der Warm-Miete und den Kosten (Eigentümerhausgeld + Kapitalkosten) und diese Differenz ist natürlich steuerpflichtig (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung).

    Zitat von marcpeters Hier:10.05.2010, 17:05 Beitrag anzeigen
    ... ohne einen einzigen Euro eigenes Geld da rein zu stecken ...
    Nee, 42K sofort + 130K über die Tilgungsraten (mind. 1% Tilgung).

    Zitat von marcpeters Hier:10.05.2010, 17:05 Beitrag anzeigen
    ...wie sind die Mieten dann "anpassbar" ...
    20% alle 3 Jahre, aber maximal bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (siehe Mietspiegel Osnabrück). Risiko: Mieter akzeptiert die Mieterhöhung nicht und kündigt den Mietvertrag. Enthält der Mietvertrag laut BGH ungültige Renovierungsklauseln, dann braucht der Mieter überhaupt nicht zu renovieren.

    Zitat von marcpeters Hier:10.05.2010, 17:05 Beitrag anzeigen
    ...komme ich in Haftung, wenn ich in den Augen der übrigen Eigentümer als "Verwalter" zu günstig vermiete ?
    Nein, weil ein Verwalter gar keine Mietverträge abschliesst (höchstens vermittelt). Der Mietvertrag ist ein Vertrag zwischen Eigentümer und Mieter.

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    #4
    AW: Immobilie gegen Inflation

    @marcpeters

    Zwei Dinge die dagegen sprechen:

    1) gab es in meiner (enige Jahre zurückliegenden Kindheit) immer diesen doofen Witz mit Osnabrück und OskarDrück, an den ich bei Osnabrück immer denken muß. Deshalb würde ich dort keine Wohnung kaufen (ok, sehr subjektiver Grund)
    2) wenn es zur Hyperinflation kommt: glaubst du, dass in Osnabrück dann noch jemand die Miete zahlen kann oder wird es nicht eher so sein, dass in deiner Wohnung dann irgendein H IV Empfänger sitzt für den du einen staatlich festgelegten Mitobulus erhältst, mit dem sich das ganze Invest nicht mehr rechnet?

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    #5
    AW: Immobilie gegen Inflation

    Von ner vermieteten Immobilie, die auch noch auf Kredit finanziert ist, kann ich nur abraten, da die Risiken, die man als Vermieter trägt nicht unerheblich sind und durch die Mietrendite m.E. nur unzureichend kompensiert werden. Dazu gehören vor allem:

    - Leerstandsrisiko
    - Solvenzrisiko der Mieter
    - Solvenzrisiko der Miteigentümer, denn bei Eigentümergemeinschaft gilt: einer für alle, alle für einen!
    - unkalkulierbare Risiken durch künftige gesetzliche Auflagen und Regulierungen zu Lasten von Vermietern
    - Haftungsrisiken als Vermieter

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    #6
    AW: Immobilie gegen Inflation

    Zitat von Graumann Hier:10.05.2010, 17:10 Beitrag anzeigen
    Mehr ist dazu nicht zu sagen!

    Eine Immo kaufen, damit man Schulden hat, um dann zu profitieren, FALLS die Inflationsraten stark ansteigen...

    http://images.hhv.de/catalog/detail_big/00001/1330.jpg

    Kommentar


    #7
    AW: Immobilie gegen Inflation

    Eine Immobilie muss auch kein Inflationsschutz sein.

    Ich habe vor 15 Jahre eine Eigentumswohnung gekauft und seitdem durchgängig vermietet (0 Leerstand), die ist trotzdem nun nur noch ca. die Hälfte maximal 60% von damals wert.

    Vielleicht wäre sie mehr wert, aber es besteht so gut wie kein Kaufintersse, wenn man nicht den Preis massiv senkt. Also vermiete ich die weiter.
    Sogar die Miete ist geringer als damals.

    Aber ein gutes Geschäft war es nicht. Liegt aber auch am Standort. Ich habe die am damaligen Wohnort gekauft, um mich besser darum kümmern zu können.

    Lieber eine selbstbewohnte Immobilie. Macht letzlich mehr Sinn.

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    #8
    Welche inflation???

    Welche Inflation? Weit und breit nicht zu erkennen!

    Kapazitätsauslastung weiter sehr gering, trotz leichter Wirtschaftserholung. Globaler Wettbewerb unverändert stark, so dass Preissetzungsspielraum fast nicht vorhanden ist. Sobald die Rohstoffpreise mal wieder einen zyklischen Rückwärtsgang einlegen, rutschen wir in D in eine Deflation, so seh ich das. Für Immobilien heißt das: Stabile Hauspreise, bei real steigenden Mieten, die aber immer schwerer werden einzutreiben (Mieterfluktuation, Mietrückstände, Leerstand usw.). Insgesamt möchte ich in einer Deflation nicht am Residualanteil einer Unternehmung beteiligt sein (der schrumpft) sondern am Fremdkapitalanteil. Deswegen bin ich ja auch hier...

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    #9
    AW: Immobilie gegen Inflation

    Zitat von esteban Hier:10.05.2010, 21:06 Beitrag anzeigen
    Mehr ist dazu nicht zu sagen!

    Eine Immo kaufen, damit man Schulden hat, um dann zu profitieren, FALLS die Inflationsraten stark ansteigen...

    http://images.hhv.de/catalog/detail_big/00001/1330.jpg
    Naja, vielleicht will der Marc es ja unbedingt ins Fernsehen schaffen, als Klient von Peter Zwegat.

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    #10
    AW: Immobilie gegen Inflation

    Zitat von Der Fondsmanager Hier:10.05.2010, 21:14 Beitrag anzeigen
    Naja, vielleicht will der Marc es ja unbedingt ins Fernsehen schaffen, als Klient von Peter Zwegat.
    Marc,

    nichts dagegen, wenn Du Dir Dein Traumhaus/-wohnung/-hütte zum wohlfühlen kaufst und aller Voraussicht nach nicht aus
    • beruflichen,
    • rechtlichen,
    • finanziellen,
    • gesundheitlichen oder
    • irgendwelchen sonstigen persönlichen Gründen,
    da wieder ausziehen mußt. Ich habe da auch so meine Idee mit Hanglage und Wasser am Fuße des Hangs.

    Aber eine Immobilie als Anlage ist wie eine kleine Unternehmung. Du investierst in einen intransparenten Markt und trägst unternehmisches Risiko (Mieter, Handwerker, Rechts- und Steuerangelegenheiten sowie in Deinem Fall auch noch einen Geschäftsführer "Verwalter" und andere Gesellschafter "Miteigentümer"). Als Schlimmstes ist das Vermietungsgeschäft extrem standortabhängig. Das letztemal dass Osnabrück von gesellschaftlicher Bedeutung mit starker Mietnachfrage war, dürfte die Zeit des Westfählischen Friedens gewesen sein. Die Bevölkerung Deutschlands schrumpft und vergreist. Wer werder ein sicheres Einkommen noch eine teuere altersgerechte Infrastruktur vor Ort hat, muß wegziehen. Werden diese Mieter nach Osnabrück ziehen?

    ... und dieses Unternehmen willst Du auch noch mit einem relativ betrachtet gewaltigen Kredithebel angehen?

    Mache, was Du willst! Es ist Dein Geld und unser Aufwand, wenn wir Dir Hartz IV zahlen müssen. Mir fällt dazu der Spruch meines alten und ersten Prüfungsleiters ein: "Bei einem Steuersatz von 50% ist der Unterschied zwischen 1 DM Einkommen und 1 DM Werbungskosten 1 DM."

    Es bleibt bei meinem Erstkommentar.

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    #11
    AW: Immobilie gegen Inflation

    Zitat von marcpeters Hier:10.05.2010, 17:05 Beitrag anzeigen

    Risiko (Fremdkapital, für was ich ja worst case gerade zu stehen habe) : 130K x3.5% = 4.55k/Jahr, die ich (+ NK) für 220qm Wohnfläche bei völligem Leerstand ja weiterhin zu erbringen hätte. Abzüglich der 3k Aufwandsentschädigung verringert sich das Risiko auf gerade mal 1.550 Eur+ fixe NK (Strom/Gas/Wasser fällt ja kaum an ohne Verbrauch)
    Könntest Du mal etwas ausführlicher erläutern, wer Dir bei komplettem Leerstand die Aufwandsentschädigung zahlt?

    Den einzigen Vorteil des Investments sehe ich darin, dass Du Dir selbst Deine Möglichkeiten einschränkst, Dummheiten an der Börse zu machen. Mehr Geld als Du mit Wertpapieren verbrennst wirst Du mit der Immobilie wohl auch nicht verlieren.

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    #12
    AW: Immobilie gegen Inflation

    Zitat von NNZ Hier:11.05.2010, 02:19 Beitrag anzeigen
    ... Mehr Geld als Du mit Wertpapieren verbrennst wirst Du mit der Immobilie wohl auch nicht verlieren.

    Kommentar


    #13
    AW: Immobilie gegen Inflation

    Zitat von NNZ Hier:11.05.2010, 02:19 Beitrag anzeigen
    Könntest Du mal etwas ausführlicher erläutern, wer Dir bei komplettem Leerstand die Aufwandsentschädigung zahlt?
    Die Verwaltervergütung zahlen die Eigentümer an den Verwalter. Grundlage ist der Verwaltervertrag zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft und dem Verwalter. Bei Leerstand (oder bei Selbstnutzung) müssen die Eigentümer natürlich alle Kosten aus der Substanz oder aus anderen Einnahmequellen bezahlen ...

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    #14
    AW: Immobilie gegen Inflation

    Zitat von Der Fondsmanager Hier:10.05.2010, 20:39 Beitrag anzeigen
    Von ner vermieteten Immobilie, die auch noch auf Kredit finanziert ist, kann ich nur abraten, da die Risiken, die man als Vermieter trägt nicht unerheblich sind und durch die Mietrendite m.E. nur unzureichend kompensiert werden. Dazu gehören vor allem:

    - unkalkulierbare Risiken durch künftige gesetzliche Auflagen und Regulierungen zu Lasten von Vermietern
    Wenn ich mir die aktuellen Wahlergebnisse in NRW anschaue, dürfte gerade dieser Punkt deutlich an Bedeutung gewinnen. Denn die Rot-Ökos halten es ja für ne Superidee Immobilienbesitzer dazu zu zwingen sich teure Solaranlegen aufs Dach zu schrauben und die Häuser nach Wärmedämmverordungen sanieren zu lassen. Nicht zu vergessen die überteuerten Gutachten für sog. Energiepässe.

    Da können sich Vermieter schonmal warm anziehen.

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    #15
    AW: Immobilie gegen Inflation

    Zitat von Der Fondsmanager Hier:11.05.2010, 07:22 Beitrag anzeigen
    ...

    Da können sich Vermieter schonmal warm anziehen.
    ... oder die Immobilien in Kapitalgesellschaften überführen, die dann ggf. vom Insolvenzverwalter liquidiert werden können.

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