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    AW: Immobilie gegen Inflation

    Zitat von Der Fondsmanager Hier:31.01.2018, 17:49 Beitrag anzeigen

    In "arm aber sexy" Berlin konnte man in den Top-Bezirken zu Beginn des Zyklus vor etwa 8 Jahren ETW noch für etwas über 2.000 EUR/qm abgreifen. Heute sind es über 4000 EUR. Haben damals die "Immobilien-Profis" auch kaum gedacht.
    In den Jahren 2004 bis 2007 wollten die Banken raus aus dem "Risikomarkt" Berlin. Mietshausbesitzer bekamen von einigen finanzierenden Banken Angebote ohne Vorfälligkeit sofort tilgen zu dürfen. Bei ZVG Terminen gab es nur wenige, oft skandinavische, Interessenten.
    Vollvermietete Gruenderzeit-MFHs mit 4 EUR je qm kalt Mieten, heute gerne Zinshäuser genannt, in Tempelhof sowie einem Streifen Friedrichshain - östliches Kreuzberg- Norden Neuköllns konnte man für EUR 700-1300 je qm kaufen......
    ..... die inländischen Profis lagen fast alle daneben, ausländische Käufer füllten die Lücke.

    Für die Zukunft wäre wichtig, dass Löhne und Renten kräftig steigen. Dann werden die Kaufpreise nie mehr stark runtergehen.

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    AW: Immobilie gegen Inflation

    In "arm aber sexy" Berlin konnte man in den Top-Bezirken zu Beginn des Zyklus vor etwa 8 Jahren ETW noch für etwas über 2.000 EUR/qm abgreifen.
    Mein Einstandspreis ist 1811€/qm (ohne EBK, Kauf Mai/`99) in Mitte-Scheunenviertel.

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    AW: Immobilie gegen Inflation

    Zitat von eurohypo Hier:01.02.2018, 11:49 Beitrag anzeigen
    In den Jahren 2004 bis 2007 wollten die Banken raus aus dem "Risikomarkt" Berlin. Mietshausbesitzer bekamen von einigen finanzierenden Banken Angebote ohne Vorfälligkeit sofort tilgen zu dürfen. Bei ZVG Terminen gab es nur wenige, oft skandinavische, Interessenten.
    Vollvermietete Gruenderzeit-MFHs mit 4 EUR je qm kalt Mieten, heute gerne Zinshäuser genannt, in Tempelhof sowie einem Streifen Friedrichshain - östliches Kreuzberg- Norden Neuköllns konnte man für EUR 700-1300 je qm kaufen......
    ..... die inländischen Profis lagen fast alle daneben, ausländische Käufer füllten die Lücke.

    Für die Zukunft wäre wichtig, dass Löhne und Renten kräftig steigen. Dann werden die Kaufpreise nie mehr stark runtergehen.
    Etwas früher ging es sogar noch billiger. Ich habe 2003 ein Haus in Mitte ersteigert.

    Baujahr ~1900
    Wohnfläche 850 qm
    Jahresmiete brutto 30.000 € = 2,94 €/qm
    Zuschlag bei 360.000 € = 423 €/qm
    Zentrale ruhige Lage, kein Investitionsrückstau, Bäder und Innentoiletten, voll vermietet.

    Heute bekäme man dafür nicht mal mehr eine der 8 Wohnungen des Hauses. Ständig melden sich Kaufinteressenten, die 7-stellige Preise bieten.

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    AW: Immobilie gegen Inflation

    Oh, hier wird aber verglichen. Ok, Petra hat den längsten ;-)

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    AW: Immobilie gegen Inflation

    Zitat von Petra Hier:01.02.2018, 12:44 Beitrag anzeigen
    Baujahr ~1900
    Wohnfläche 850 qm
    Jahresmiete brutto 30.000 € = 2,94 €/qm
    Zuschlag bei 360.000 € = 423 €/qm
    Zentrale ruhige Lage, kein Investitionsrückstau, Bäder und Innentoiletten, voll vermietet.
    Das glaub ich nicht! Für 2,94 EUR/qm Miete in Mitte, zentrale Lage (wahrscheinlich wird hier wieder Mitte mit Wedding verwechselt), hätte man damals bestenfalls ein unsaniertes Loch bekommen. Mietpreise für sanierte Wohnungen lagen damals dort so bei 5,50 bis 6,50 EUR. Und Zuschlag bei 423 EUR/m klingt auch eher nach Lotteriegewinn oder Schrottimmobilie..
    Zuletzt geändert von Der Fondsmanager; 01.02.2018, 13:50.

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    AW: Immobilie gegen Inflation

    Zitat von eurohypo Hier:01.02.2018, 11:49 Beitrag anzeigen
    In den Jahren 2004 bis 2007 wollten die Banken raus aus dem "Risikomarkt" Berlin.
    ...
    Für die Zukunft wäre wichtig, dass Löhne und Renten kräftig steigen. Dann werden die Kaufpreise nie mehr stark runtergehen.
    #1) Warum eigentlich - außer an relativ hohe Ölpreise, einen gewissen Zinsanstieg und die Agenda 2010 kann ich mich nicht erinnern

    #2) das kann ich mir in diesem Maße für Berlin nicht vorstellen .. "arm aber sexy" ..

    Berlin und München sind mMn die Top Kandidaten fürs ein Platzen der Blase

    @Der Fondsmanager @erwin-kosto
    über 4000 €uro für Standard Platte sind mMn "aus der Welt".
    Allein schon das dürftige Expose und der offensichtliche Mismatch zwischen Text und Photo (10 Stockwerke bzw fast das doppelte) lassen an der Seriösität des Angebots zweifeln.

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    AW: Immobilie gegen Inflation

    Zitat von Der Fondsmanager Hier:01.02.2018, 13:24 Beitrag anzeigen
    Das glaub ich nicht! Für 2,94 EUR/qm Miete in Mitte, zentrale Lage (wahrscheinlich wird hier wieder Mitte mit Wedding verwechselt), hätte man damals bestenfalls ein unsaniertes Loch bekommen. Mietpreise für sanierte Wohnungen lagen damals dort so bei 5,50 bis 6,50 EUR. Und Zuschlag bei 423 EUR/m klingt auch eher nach Lotteriegewinn oder Schrottimmobilie..
    Ich habe mich bewusst bisher aus diesem Faden herausgehalten, weil wir hier im Bondboard sind und keinem Immobilienforum. Ich habe vor meinem Kauf jahrelang den Markt in den neuen Bundesländern beobachtet. Plettner Grundstücksauktionen hatte 4 Auktionen pro Jahr, wo auch immer Mietshäuser in Berlin angeboten wurden. Wer es nicht glaubt, möge sich die Kataloge und zugehörigen Ergebnislisten der Jahre um 2000 ansehen. Ihr werdet aus dem Staunen nicht herauskommen, zu welchen Preisen man damals Immobilien ersteigern konnte. Wer natürlich bequem zum Makler ging, bezahlte andere Preise.

    Mein Objekt wurde damals von der WBM an den Auktionator gegeben um Einnahmen zu generieren. Es war daher gut in Schuss. Was man aber auch nicht vergessen darf: Es war eine völlig andere Zeit. Neuvermietungen waren extrem schwierig, oft monatelang Leerstand. Heute melden sich auf eine freie Wohnung rund 1000 Bewerber. Völlig verrückt.

    @FM: ich kann Wedding und Mitte auseinanderhalten. 7 Minuten Fußweg zum Alex schaffst du nicht aus dem Wedding.

    Ihr könnt mir mein Schnäppchen glauben oder nicht. Wäre der einzige Mitbieter damals krank gewesen, hätte ich das Haus für 300.000 bekommen. Der Markt ist heute ein völlig anderer und die Zeit läßt sich nicht zurückdrehen. Aber bitte keine Legenden bilden.

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    Zitat von nanoforscher Hier:01.02.2018, 13:47 Beitrag anzeigen

    Berlin und München sind mMn die Top Kandidaten fürs ein Platzen der Blase.
    Ist mein Reden...

    Zitat von nanoforscher Hier:01.02.2018, 13:47 Beitrag anzeigen
    @Der Fondsmanager @erwin-kosto
    über 4000 €uro für Standard Platte sind mMn "aus der Welt".
    Allein schon das dürftige Expose und der offensichtliche Mismatch zwischen Text und Photo (10 Stockwerke bzw fast das doppelte) lassen an der Seriösität des Angebots zweifeln.
    4000 EUR für ne Platte ist zwar total abgehoben, aber so sind die Preise im Moment!

    Das Exposse sieht mir eher flüchtig und schlampig aus einem Sammelsurium von Objekten zusammengeschustert aus. In Berlin haben die Makler es halt nicht mehr nötig ordentliche Arbeit zu leisten. Die brauchen nur die Hand aufzuhalten.

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    AW: Immobilie gegen Inflation

    Zitat von Der Fondsmanager Hier:01.02.2018, 14:07 Beitrag anzeigen
    4000 EUR für ne Platte ist zwar total abgehoben, aber so sind die Preise im Moment!

    Das Exposse sieht mir eher flüchtig und schlampig aus einem Sammelsurium von Objekten zusammengeschustert aus. In Berlin haben die Makler es halt nicht mehr nötig ordentliche Arbeit zu leisten. Die brauchen nur die Hand aufzuhalten.
    Etwas weiter draußen gibt es dafür sicher auch in und um Berlin NEUBAU vielleicht 3-stockig in begrünten Stadtbereichen, in der Preisklasse liegen in Graz sehr gute Lagen und Ausstattung (s. Links in einem Vorposting).

    Der Makler bekommt für diesen Verkauf den Gegenwert eines guten Stadtautos (Opel Astra oder besser) .. dafür kann der schon etwas tun. Hatte für meine jetzige Bleibe - von Privat - Grundriss und ein dutzend Fotos im Portal willhaben.at gesehen, welchen einen durchaus repräsentativen Überblick boten .. und bei mir das "will haben" aktivierte. Bislang zufrieden.

    Ein Highlight noch - auch als Argument für meine entspanntere Sichtweise zum Thema Inflation: ... der Butterpreis schmilzt wieder dahin, und so wird es mMn auch mit diesen um 50-100 % zu hohen Preisen.
    Auch wenn ich IhreSkepsis zur ENEV2016 kenne - NEUBAU ist immer noch der Maßstab aller Realitäten, Kosten 2000-2500 / m2. Eine alte 08/15 Keusche bleibt es, da ist auch die Bausubstanz oft nicht besonders ... gut.
    Was nicht heißt, dass gut bürgerliche (Villen)Viertel aus der Zeit 1871-1938 nicht Ihren Reiz hätten, die sind aber auch nicht mehr billig.
    Auf der sozialistische Klassizismus (Stalin-Zuckerbäckerstil, oft aufwändig gebaut) hat mMn seinen Reiz, danach ging es in West und Ost oft nur noch billig und schnell bis in die 80er.

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    AW: Immobilie gegen Inflation

    Zitat von nanoforscher Hier:01.02.2018, 13:47 Beitrag anzeigen
    #1) Warum eigentlich - außer an relativ hohe Ölpreise, einen gewissen Zinsanstieg und die Agenda 2010 kann ich mich nicht erinnern
    Die Subprime-Krise warf schon ihre Schatten voraus, viele haben da schon was geahnt und wollten raus aus Immobilien.

    Hier sieht man, dass die Hauspreise in USA schon 2004 ihr Top hatten, dann erst langsam bröckelten und 2006 kam schon der erste Rutsch nach unten:

    https://static.seekingalpha.com/uplo...ountrywide.png

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    AW: Immobilie gegen Inflation

    Zitat von esteban Hier:01.02.2018, 19:09 Beitrag anzeigen
    Die Subprime-Krise warf schon ihre Schatten voraus, viele haben da schon was geahnt und wollten raus aus Immobilien.
    @esteban
    In Stuttgart, München und auch großen Teilen Österreichs hat man davon offensichtlich gar nichts mitbekommen,
    zumal Subprime Immobilien in DE und AT praktisch keine Rolle spielen.

    mWn war das erste Top im Osten (s. Beiträge von @Fondmanager schon Ende der 90er als ein (geförderdetes) Overbuilding auf massive Abwanderung wg. hoher Arbeitslosigkeit traf .. beides ist jetzt weitgehend abgearbeitet .. zu Berlin fällt mir nicht viel ein ... gibt es da tatsächlic ein "Job-Wunder" ?

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    AW: Immobilie gegen Inflation

    Zitat von nanoforscher Hier:01.02.2018, 16:29 Beitrag anzeigen
    Etwas weiter draußen gibt es dafür sicher auch in und um Berlin NEUBAU vielleicht 3-stockig in begrünten Stadtbereichen, in der Preisklasse liegen in Graz sehr gute Lagen und Ausstattung (s. Links in einem Vorposting).
    Im Berliner Umland wird auch gebaut bis der Arzt kommt - und zwar von Leuten mit Normaleinkommen und weniger, die sich das nicht wirklich leisten können. Aber 300-400 k mit 1,3% auf 10 Jahre finanziert macht eben nur um die 400 EUR "Mietzins", die an die Bank gehen. Was kriegt man dafür noch zur Miete? Eine Gefängniszelle! Aber wehe dem die Zinsen verdoppeln sich in den kommenden 10 Jahren auf 2,6% oder steigen sogar üner 3%. Dann landen die alle in der ZV. Das Platzen der Preisblase im Umland in 7-8 Jahren, wenn hier die ersten Anschlußfinanzierungen fällig sind, ist also schon gesetzt.

    Jedenfalls haben sich die Bodenpreise im Berliner Umland im laufenden Boom verdrei- bis vervierfacht. Handwerker und Baufirmen haben auch schon kräftig an der Preisschraube gedreht. Mit Kleinaufträgen geben die sich schon gar nicht mehr ab bzw. schrecken potentielle Kunden mit Kostenvoranschlägen ab, daß einem die Ohren schlackern.

    Preise innerhalb Berliner Ring:

    RH / DHH mit Grundstück Handtuchgröße 300-400k
    EFH mit Mingrundstück 500-600qm 400 - 500k
    Zuletzt geändert von Der Fondsmanager; 01.02.2018, 20:41.

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    AW: Immobilie gegen Inflation

    Zitat von nanoforscher Hier:01.02.2018, 20:13 Beitrag anzeigen
    mWn war das erste Top im Osten (s. Beiträge von @Fondmanager schon Ende der 90er als ein (geförderdetes) Overbuilding auf massive Abwanderung wg. hoher Arbeitslosigkeit traf .. beides ist jetzt weitgehend abgearbeitet .. zu Berlin fällt mir nicht viel ein ... gibt es da tatsächlic ein "Job-Wunder" ?
    Galt auch in Berlin: Mitte der 90er massives Overbuilding v.a. am Stadtrand und im S-Bahn-Speckgürtel, aber auch in der Stadt, wo noch viel Brachflächen zu nutzen waren und runtergekommene Plattenbauten massenhaft saniert wurden, was zu einem Überangebot an Wohnraum im Großraum Berlin führte. Da sind viele "Renditeanleger" aber auch "Immobilienprofis" so richtig schön auf die Nase gefallen. Bezeichnend für die Zeit war das Immobiliendesaster der damaligen Bankgesellschaft Berlin, das ein Milliardenloch in die Landeskasse riss und bis heute als Mahnmal für Immobilienschieflagen in der Stadt steht.

    Heute ist durch starken Zuzug sowohl durch Young Professionals (insbesondere IT, Medien, Wirtschaftslobby) sowie Armutseinwanderer aus der EU und Flüchtlinge Wohnraum knapp geworden, ohne daß die Medianeinkommen mit den Mieten mitgestiegen wären. Folge ist, daß Berlin wohnraummäßig weiter massiv ins Umland expandiert. Wie gesagt ist das brisant, wenn die Zinsen steigen, die Karawane weitergezogen ist und am Ende die Wohnraumnachfrage befriedigt sein wird. Typischer Schweinezyklus halt...
    Zuletzt geändert von Der Fondsmanager; 01.02.2018, 20:57.

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    AW: Immobilie gegen Inflation

    Zitat von Der Fondsmanager Hier:01.02.2018, 20:25 Beitrag anzeigen
    Im Berliner Umland wird auch gebaut bis der Arzt kommt - und zwar von Leuten mit Normaleinkommen und weniger, die sich das nicht wirklich leisten können. Aber 300-400 k mit 1,3% auf 10 Jahre finanziert macht eben nur um die 400 EUR "Mietzins", die an die Bank gehen. Was kriegt man dafür noch zur Miete? Eine Gefängniszelle!
    Das Platzen der Preisblase im Umland in 7-8 Jahren, wenn hier die ersten Anschlußfinanzierungen fällig sind, ist also schon gesetzt.
    ...
    @Der Fondsmanager
    Es wird mMn auch von der Einkommensentwicklung abhängen, ob das gut geht. Im Vergleich zu der überteuerten Platte immer noch echtes Betongold und Grundwert. Ich erwarte hier kein Platzen, solche Preise sind rund um Metropolen für EFH völlig normal, liegen ETW dann bei 200-300 k ?

    Die "Zeit" hat in der Printausgabe 03/2018 vom 11.01. shet gute Artikel und Analysen zur Ursache der Preisexplosion geführt,
    ganz wesentlich ist ausländisches Kapital, das auch in Vehikle wie die "Deutsche Wohnen" fliesst. .. selbst Chinesen sind mit dabei
    Wenn dieser Zustrom abebbt, wird die Blase in Berlin (City) mMn platzen, und nicht nur dort.

    Die Artikel http://www.zeit.de/2018/03/immobilie...mieten-anstieg "Spekulationen wie bei Monopoly und http://www.zeit.de/2018/03/immobilie...te-bodenreform "Der letzte Grund" erfordern eine Registrierung ..

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    AW: Immobilie gegen Inflation

    Zitat von nanoforscher Hier:01.02.2018, 21:01 Beitrag anzeigen
    @Der Fondsmanager
    Es wird mMn auch von der Einkommensentwicklung abhängen, ob das gut geht. Im Vergleich zu der überteuerten Platte immer noch echtes Betongold und Grundwert. Ich erwarte hier kein Platzen, solche Preise sind rund um Metropolen für EFH völlig normal, liegen ETW dann bei 200-300 k ?
    Du unterschätzt die Zinswirkung und die Kaufkraft der Berliner Medianverdiener. Ich kenne so einige Häuslebauer hier, die jetzt schon total auf Kante finanziert sind und die steigende Zinsen völlig aus der Bahn werfen würden.

    Daher: für mich ist sicher, daß in 8 Jahren im Berliner Umland die Blase platzt.

    Zum Vergleich - Preise zum Beginn des Zyklus:

    RH / DHH mit Grundstück Handtuchgröße 120-130k
    EFH mit Mingrundstück 500-600qm 130-150k

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