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Immobilie gegen Inflation

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    AW: Immobilie gegen Inflation

    @Graumann


    ein bsp:

    du kaufst eine immo mit 10% nettorendite (50.000 € jnm) auf den kaufpreis vor steuern (schwer zu finden aber möglich) für 500.000 €

    EK 20% = 100.000 €

    FK 80% = 400.000 € 3,6% zinsen (10 jahre fest), 8,9% anfängliche tilgung bzw.
    7,12% vom KP 500.000€
    (10% - 2,88% zinsen vom KP = 7,12% vom KP max. mögliche tilgung)
    afa ist 2% vom GEBÄUDEWERT, hier angenommen 300.000€ = 1,2% vom kaufpreis

    als kosten hast du nun 3,6% zinsen von 400 tsd€, das enspricht 2,88% von KP 500.000€
    und 1,2% afa vom KP 500.000€

    2,88% + 1,2% = 4,08% vom KP kosten

    10% hast du eingenommen minus 4,08% kosten = 5,92 % steuerlicher gewinn = 29.600 €

    (das entspricht im übrigen einer EKR (eigenkapitalrendite) von 35,6% vor steuern,
    wobei die afa nicht versteuert wird.)


    DIESE ÜBERSCHÜSSE MÜSSEN VERSTEUERT WERDEN !!!

    wenn du mit diesen mittlen aber getilgt hast, kommst du in die liquiditätsfalle,
    weil du im schlimmsten fall ca. 14000€ steuern zahlen musst, je nach grenzsteuersatz, du aber diese mittel aus andren quellen beschaffen musst, sofern vorhanden.

    zugegeben, dieses bsp ist natürlich extrem gewählt um die problematik zu verdeutlichen.
    es wurden hier weder verwaltungs- noch instandhaltungs-kosten berücksichtigt.
    diese sind aber steuerneutral.

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    AW: Immobilie gegen Inflation

    @Der Fondsmanager

    Zitat von Der Fondsmanager Hier:23.08.2011, 22:11 Beitrag anzeigen
    Wieso nicht 5-Jahresfinanzierung mit Risikohädsch per Bobl-Future?
    kannst du das bitte mit wkn an einem konkreten bsp erklären.

    Kommentar


    AW: Immobilie gegen Inflation

    Zitat von GEZ Hier:24.08.2011, 10:17 Beitrag anzeigen
    @Der Fondsmanager



    kannst du das bitte mit wkn an einem konkreten bsp erklären.
    Bsp.:

    Kreditaufnahme 150k mit 5-jähriger Zinsbindungsdauer, Zinssatz aktuell 2,5%. Restschuld nach 5 Jahren: 125k

    Dem günstigen Zinssatz steht natürlich ein Zinsänderungsrisiko bei Anschlußfinanzierung der Restschuld von 125k nach 5 Jahren gegenüber. Dieses Risiko läßt sich mit einem Short-Kontrakt (=100k*122,25%) im Bobl Future abhädschen. http://www.eurexchange.com/market/qu...201109_de.html

    Steigen die Zinsen, gleicht der Gewinn aus der Future Position die erhöhten Zinskosten einer Anschlußfinanzierung aus.

    Bei der privat genutzten Immobilie zwar nicht ganz, da man den Gewinn aus der Future Position versteuern muß, während die gestiegenen Zinskosten nicht absetzbar sind, aber immerhin zu einem gewissen Grad.

    Kommentar


    AW: Immobilie gegen Inflation

    Hat eigentlich jemand Erfahrungen mit Zwangsversteigerungen (=ultimative Schnäppchenmöglichkeit?)?

    Kommentar


    AW: Immobilie gegen Inflation

    Zitat von Der Fondsmanager Hier:24.08.2011, 10:41 Beitrag anzeigen
    Hat eigentlich jemand Erfahrungen mit Zwangsversteigerungen (=ultimative Schnäppchenmöglichkeit?)?
    schnäppchen gibt es wenige bei ZV.

    grundsätzlich gilt :

    je teurer (VW = Verkehrswert) desto schnäppchen
    je mehr gewerbe desto schnäppchen


    bei niedriegen VW (bis 300.000€) gibt es zu viele interessenten die den
    preis treiben.

    weiter oben ab 1 mio wird die luft dünner und man kann eher ein
    schnäppchen machen.

    viele glauben, daß man im 2. termin ein schnäppchen machen kann,
    wenn die grenzen (50% / 70%) weggefallen sind. das ist aber selten bis fast nie so,
    da dann plötzlich viele bieter da sind und alle glauben es gibt etwas umsonst.

    die guten gelegenheiten gibt es im ersten termin. es ist ein irrglaube, daß man
    hier min. 70% vom VW bieten muß. richtig ist, daß man min. 50% vom VW bieten
    muß. bei einem zuschlag unter 70% muß die bank jedoch zustimmen.

    wer erfolg mit ZV haben will braucht viel geduld und muß viele ZV besuchen.
    manchmal sitzt man als bieter alleine da und kann im ersten termin zu
    60%- 65% vom VW abstauben.

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    AW: Immobilie gegen Inflation

    Zitat von Der Fondsmanager Hier:24.08.2011, 10:41 Beitrag anzeigen
    Hat eigentlich jemand Erfahrungen mit Zwangsversteigerungen (=ultimative Schnäppchenmöglichkeit?)?
    Die gibt es nicht.


    @ GEZ

    Wie mein alter erster Prüfungsleiter zu sagen pflegte: "Bei einem Grenzsteuersatz von 50% ist der Unterschied zwischen einer Mark Gewinn und einer Mark Werbungskosten eine Mark."

    Wenn Du möglichst lange mit einem Kredit hebeln willst, Dir Schuldzinsen egal sind, und Du noch eine alte Kapitallabensversicherung herumliegen hast, dann finanzierst Du halt eben doch über die. Das hat wenig mit AfA zu tun, aber eben viel mit Hebel. Wenn Du 10% bekommst und 3,6% zahlst, tilgst Du so wenig wie möglich, weil Du 7,4% für Dein Risikoengagement geschenkt bekommst. Das ist bei einem kreditfinanzierten Portfolio mit Venezuela-Anleihen auch nicht anders.

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    AW: Immobilie gegen Inflation

    Zitat von Graumann Hier:24.08.2011, 11:40 Beitrag anzeigen
    Die gibt es nicht.

    Was? Erfahrungen oder Zwangsversteigerungen oder Erfahrungen mit Zwangsversteigerungen?

    Kommentar


    AW: Immobilie gegen Inflation

    Zitat von GEZ Hier:24.08.2011, 10:57 Beitrag anzeigen

    die guten gelegenheiten gibt es im ersten termin. es ist ein irrglaube, daß man
    hier min. 70% vom VW bieten muß. richtig ist, daß man min. 50% vom VW bieten
    muß. bei einem zuschlag unter 70% muß die bank jedoch zustimmen.
    Und bei wieviel % vom VW liegen i.d.R. so die Zuschläge?

    Kommentar


    AW: Immobilie gegen Inflation

    Zitat von GEZ Hier:24.08.2011, 10:07 Beitrag anzeigen
    @Graumann
    ein bsp:
    du kaufst eine immo mit 10% nettorendite (50.000 € jnm) auf den kaufpreis vor steuern (schwer zu finden aber möglich) für 500.000 €
    .
    Sag mal, aus welcher Gegend kommst Du eigentlich...

    Kommentar


    AW: Immobilie gegen Inflation

    @ FM
    Erfahrungen von der Immobilien-Jagd.

    Zwangsversteigerungen finden fast nur auf Betreiben der Kreditinstitute, die die Immobilie finanziert haben, statt. Sollte es tatsächlich einmal beim baw. letzten Termin in Richtung Schnäppchen gehen, wird von der Bankenseite die Notbremse gezogen.

    Wenn es einmal so etwas wie Schnäppchen gibt, dann sind das freihändige Verkäufe,
    • bei denen der Verkäufer schnell Geld will und von Banken nichts bekommt oder
    • wo der Verkäufer einfach über den Tisch gezogen werden kann.
    Also auch so gut wie nie. Wenn meine letzte Vermieterin einen schlechteren Anwalt gehabt hätte, hätte das ein Schnäppchen werden können. Sie hatte die Eigentumswohnung heimlich ihrer auch schon bald rentenberechtigten Tochter verkauft (und sich bei mir vorm Auszug verplappert ). Leider wollte sich mich dann doch nicht auf die Renovierungskosten und die mit den von mir mit der Kaution verrechneten letzten Mieten verklagen.

    Kommentar


    AW: Immobilie gegen Inflation

    Zitat von Graumann Hier:24.08.2011, 12:02 Beitrag anzeigen
    Sollte es tatsächlich einmal beim baw. letzten Termin in Richtung Schnäppchen gehen, wird von der Bankenseite die Notbremse gezogen.
    Und wie soll das gehen? Auf die eigene gepfändete Immobilie können die ja kaum bieten, denn das wäre ein Fall für's StGB.

    Kommentar


    AW: Immobilie gegen Inflation

    Zitat von Der Fondsmanager Hier:24.08.2011, 12:04 Beitrag anzeigen
    Und wie soll das gehen? Auf die eigene gepfändete Immobilie können die ja kaum bieten, denn das wäre ein Fall für's StGB.
    Die haben nur eine grundpfandrechtliche Sicherheit an der Immobilie. Das ist doch auch nichts anderes als ein Wohnrecht und weniger als ein Wege- oder Leitungsrecht. Niemand verbietet z.B. der Immobilienverwertungsgesellschaft der Bank mitzubieten.

    Bankkonzerneigene Immobilien kommen auch nicht in eine Zwangsversteigerung. Nach einem Rettungserwerb werden die Teile dann ganz gemütlich freihändig angeboten. Falls es der Bank bekannt ist, dass Du mitgeboten hattest, und dann Tatsachen bekannt werden, die den VW nachträglich als zu hoch erscheinen lassen, kann es Dir sogar passieren, dass Dir die Immobilie aktiv angeboten wird.

    Jedoch gehen die nicht auf 100% des VW sondern auf VW - Räumung (z.B. schwerbehinderte Mieter) - GB - eigene Verwaltung - Marktrisiko - Einbringlichkeit der offenen Restforderung - etc. = Limit für Rettungsgebot

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    AW: Immobilie gegen Inflation

    Zitat von Der Fondsmanager Hier:24.08.2011, 11:44 Beitrag anzeigen
    Und bei wieviel % vom VW liegen i.d.R. so die Zuschläge?

    gute MFH in top lagen gehen zwischen 85% - 105% vom VW über den tisch.

    die will jeder haben und da ist kein schnäppchen zu machen.
    (da hat Graumann recht)

    aber:

    ich habe schon ein ehemaliges hotel ersteigert, und die einzelnen zimmer mit bad
    als appartments an harz-4 er vermietet. zusätzlich sind noch ladenlokale vorhanden.
    der verwaltungs und betreungsaufwand ist aber enorm.

    zuschlag war 62% vom VW in einer top lage.
    rendiete 21%

    ich tilge mit 1%

    nach mindestes jahren haltedauer kann ich das objekt steuerfrei mit gewinn veräußern.
    der verkaufspreis liegt dann nach meiner erfahrung beim 9 - 10 fachen der JNM.
    das entspicht dann bei der 9-fachen JNM 117% vom ehemaligen VW. meine restschuld bei der bank beträgt bei einem verkauf nach zehn jahren ca 64% vom damaligen KP, aber nur noch 33% vom VK nach 10 jahren. EK war 20% vom KP und bedingung von der bank.

    sollten die sätze in den kommenden jahren vom staat erhöht werden, erhöht sich natürlich auch die JNM
    und der VP in der zukunft.

    anderes bsp

    ich habe einen reinen gewerbekomplex in einer b-lage im ersten termin
    zu 50% vom VW ersteigert.

    anschließend aufteilung in kleinere einheiten und dann vermietet.
    leerstand zur zeit 28% (relativ konstant)
    rendite trotz leerstand z.zt. 15,7% vom KP

    seriöse und gute objekte gibt es aber leider fast gar nicht bei ZVs,
    aber welche die sich mit ein paar ideen rechnen.

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    AW: Immobilie gegen Inflation

    Zitat von Der Fondsmanager Hier:24.08.2011, 12:04 Beitrag anzeigen
    Und wie soll das gehen? Auf die eigene gepfändete Immobilie können die ja kaum bieten, denn das wäre ein Fall für's StGB.
    schon vor der ZV kann mann mit der bank sprechen. sollte die restschuld des eigentümers
    der immo bei der bank weit unter VW liegen, kann es natürlich ein schnäppchen werden.
    wenn sich keine interessenten finden oder die restschuld hoch ist, ersteigern häufig die bankeigenen immo-gesellschaften, um anschließend das objekt bestmöglich zu vermarkten.

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    AW: Immobilie gegen Inflation

    Zitat von GEZ Hier:24.08.2011, 12:05 Beitrag anzeigen
    ...
    aber welche die sich mit ein paar ideen rechnen.
    Ideen, die für die Bank i.V.m. der Öffentlichkeitswirkung nicht zielführend wären.
    Ein Hotel, aus dessen Zimmern sich preiswert Appartments lassen machen, ist aber auch nicht so häufig. Da hast Du echt Glück gehabt.

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