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Immobilie gegen Inflation

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    Na klar, die Zinsen sind auch dafür verantwortlich 0,96% bei 10 jähriger Bindung:
    Ansonsten nutzen Vonovia und Co. natürlich die Möglichkeiten, die Politiker gegeben haben.

    Die wenigten kennen den Sanierngszwang unter Androhung von 50.000,- Euro Strafe bei Nichtbeachtung..wisst ihr denn, wo das steht ?
    Ich wette, die wenigsten kennen den Fundort, Politiker ohnehin nicht.

    So etwas steht in der ENEV 2016 eine Verschärfung der ENEV 2014..ihr seht, die sind tätig, dazwischen war 2015 da war nür die Kanzlerin tätig, dafür haben dann alle anderen applaudiert und getanzt, natürlich will heute kaum mehr einer so etwas hören.

    Dazu kam dann noch die Ewigkeitsumlage der Sanierungskosten mit erst 11, dann 8%.
    Ewigkeitsvereinbarungen hat bisher nur die Kirche was Kirchensteuern angeht, muss man sich mal vorstellen, was da alles vereinbart worden ist.

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    Zitat von pecunia Hier:23.06.2019, 09:22 Beitrag anzeigen
    Dazu kam dann noch die Ewigkeitsumlage der Sanierungskosten mit erst 11, dann 8%.
    Ewigkeitsvereinbarungen hat bisher nur die Kirche was Kirchensteuern angeht, muss man sich mal vorstellen, was da alles vereinbart worden ist.
    Das Argument höre ich seit den 90er Jahren vor allem von den Linken. Tenor in etwa so: sobald die Kosten für den neuen Wasserhahn armotisiert sind, müsste der Modernisierungszuschlag doch wieder entfallen.

    Dabei wird mehrfach falsch argumentiert.

    1. Mieterhöhung gibt es nur für Modernisierung. Ein neuer Wasserhahn ist keine Modernisierung, sondern Instandsetzung. Das Beispiel taugt also schon mal nicht (im Original-Beitrag einer BT-Drucksache der Linken-Fraktion wurde tatsächlich von einem neuen Wasserhahn gesprochen).
    2. Auch die Vokabel "Sanierung" deutet eher in Richtung Instandsetzung. Für Sanierungskosten gibt es keinen Mieterhöhungszuschlag.
    3. Angenommen, zwei Gebäude. Ein Gebäude mit Balkon, Gestehungskosten 1.000 EUR / qm. Neubau. Anderes Gebäude, 750 EUR Gestehungskosten, Anbaubalkon 250 EUR qm. Beide Gebäude danach gleichwertig. In dem einen Fall dauerhaft Miete 10 EUR / qm während der Nutzungsdauer von 50 Jahren, im anderen Fall nur für 9 Jahre, danach Miete wieder bei 7,50 EUR / qm. Das würde dann bedeuten, im Fall 2 erhält der Mieter den Balkon für 41 Jahre umsonst. Danach ist der Vermieter in der Pflicht, den Balkon instandzusetzen (natürlich in beiden Fällen). Wem gehört der Balkon wirtschaftlich? Antwort: dem Mieter! Der Vermieter durfte für die Instandsetzung aber nur 9/50 des Gewinns zurücklegen, der andere den vollen Gewinn.

    In der gleichen Liga wäre folgendes Argument:

    Ein Käufer kauft und nutzt sein Auto in der Regel nur 5 Jahre. Danach sollte er es an sich der Allgemeinheit zur Verfügung stellen, kostenlos. Es ist ihm verboten, für den Gebrauchtwagen noch einen Preis zu verlangen.

    Schwachsinn?

    Nein, das ist ökonomisch das gleiche Argument wie Nummer 3.

    Dann gibt es auch geschenkte Lotterielose und kostenloses Mittagessen. Ach das gibt es eigentlich nicht?

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    Zitat von der Praktikant Hier:23.06.2019, 14:29 Beitrag anzeigen
    Dann gibt es auch geschenkte Lotterielose und kostenloses Mittagessen. Ach das gibt es eigentlich nicht?
    Deine letzten beiden postings zeigen Expertenwissen, danke dafür.
    -----------

    Der neue Mietendeckel in Berlin hilft auch den aktuellen und künftigen Mietern von hochpreisigen Immobilien in Berlin-Mitte,
    z.B. hohen Regierungsbeamten, Hauptstadtstudiomitarbeitern der Medien.
    Ein Schelm, wer bei der überwiegend verständnisvollen Berichterstattung......

    Wieder einmal zeigt sich auch, dass marktwirtschaftliche Ordnungspolitik in den Merkel-Regierungsjahren nicht existent ist.
    Berlin wird mitregiert von Merkels Koalitionspartner auf Bundesebene (SPD). Dennoch kein Widerstand unserer Regierung gegen die
    Berliner Wiedereinführung der Immobilienplanwirtschaft.
    Da schliesst sich für viele ein Kreis, eindeutig für die LINKE (ex SED) in Berliner Regierungsverantwortung, aber auch für Merkel und andere.
    Planwirtschaft auf dem Wohnungsmarkt, das war in der DDR über Jahrzehnte gelebte Realität.
    Wie herabgewirtschaftet der Bestand 1989 war, scheinen viele schon wieder vergessen zu haben.

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    Zitat von der Praktikant Hier:23.06.2019, 14:29 Beitrag anzeigen

    3. Angenommen, zwei Gebäude. Ein Gebäude mit Balkon, Gestehungskosten 1.000 EUR / qm. Neubau. Anderes Gebäude, 750 EUR Gestehungskosten, Anbaubalkon 250 EUR qm. Beide Gebäude danach gleichwertig. In dem einen Fall dauerhaft Miete 10 EUR / qm während der Nutzungsdauer von 50 Jahren, im anderen Fall nur für 9 Jahre, danach Miete wieder bei 7,50 EUR / qm. Das würde dann bedeuten, im Fall 2 erhält der Mieter den Balkon für 41 Jahre umsonst. Danach ist der Vermieter in der Pflicht, den Balkon instandzusetzen (natürlich in beiden Fällen). Wem gehört der Balkon wirtschaftlich? Antwort: dem Mieter! Der Vermieter durfte für die Instandsetzung aber nur 9/50 des Gewinns zurücklegen, der andere den vollen Gewinn.
    Der Ansatz ist so nicht ganz korrekt, da die Ausstattung der Wohnung in die Mietspiegelhöhe einfließt und ein Balkon eine entsprechende Aufwertung von Wohnung 2 auf das Mietspiegelniveau von Wohnung 1 bedeuten würde, so daß gemäß Mietspiegel dauerhaft die gleiche Miete wie bei Wohnung 1 genommen werden könnte - ganz ohne Modernisierungsumlage.

    Ansonsten gilt, daß eine ewige Rendite 11% bzw. 8% für Modernisierungsinvestitionen schon ein ziemlich ordentlicher Ertrag ist, der hier per Gesetz dem Investor zugeschanzt wird. Wo gibt es sowas heute noch fast risikofrei am Markt?

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    Zitat von eurohypo Hier:23.06.2019, 20:17 Beitrag anzeigen

    Deine letzten beiden postings zeigen Expertenwissen, danke dafür.
    -----------

    Der neue Mietendeckel in Berlin hilft auch den aktuellen und künftigen Mietern von hochpreisigen Immobilien in Berlin-Mitte,
    z.B. hohen Regierungsbeamten, Hauptstadtstudiomitarbeitern der Medien.
    Ein Schelm, wer bei der überwiegend verständnisvollen Berichterstattung......

    Wieder einmal zeigt sich auch, dass marktwirtschaftliche Ordnungspolitik in den Merkel-Regierungsjahren nicht existent ist.
    Berlin wird mitregiert von Merkels Koalitionspartner auf Bundesebene (SPD). Dennoch kein Widerstand unserer Regierung gegen die
    Berliner Wiedereinführung der Immobilienplanwirtschaft.
    Da schliesst sich für viele ein Kreis, eindeutig für die LINKE (ex SED) in Berliner Regierungsverantwortung, aber auch für Merkel und andere.
    Planwirtschaft auf dem Wohnungsmarkt, das war in der DDR über Jahrzehnte gelebte Realität.
    Wie herabgewirtschaftet der Bestand 1989 war, scheinen viele schon wieder vergessen zu haben.
    Merci.
    Ja, Planwirtschaft und Ihre Folgen. Man sieht an den DDR-Mietverträgen, dass es gar nicht um Ertragserzielung geht oder wenigstens Rücklagenbildung. Vielleicht hätte man in West-Berlin auch eine Art Überleitung der Mieten auf realistisches Niveau durchführen müssen. So lag West-Berlin in einem Dämmerschlaf, nur bei Aufteilermaßnahmen wurde investiert. Dann wäre vielleicht mehr in die Instandhaltung investiert worden und es würde heute noch mehr Mietwohnungen geben. Aber das wäre doch ziemlich utopisch gewesen.
    Konkret bedeutete Planwirtschaft im Osten: Die Haustechnik speziell der 80er Jahre dafür der Beton für die Ewigkeit. Von den vergammelten Altbauten in den Straßen hinter den Vorzeigestraßen rede ich gar nicht.

    Tja und vergessen? Mitt-Zwanziger bis Mitt-Dreißiger haben das ja nicht vergessen, sondern kennen es gar nicht mehr. Und was die Mitt-Zwanziger vergessen haben, ist, dass es leider nicht selbstverständlich ist, dass man nach seiner Ausbildung einen Job findet. Letzte Rezession war ja 2009 zu Zeiten der Abwrackprämie, das ist 10 Jahre her. Viele wissen gar nicht, was eine Rezession ist, was hohe Arbeitslosigkeit bedeutet. Die vielen Anfang-50er der 90er Jahre, sofern sie noch leben, haben mittlerweile schon ein paar Jahre die Rente, das waren ja die Wende-Verlierer als die Kombinate dicht machen mussten.

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    Zitat von Der Fondsmanager Hier:23.06.2019, 21:22 Beitrag anzeigen

    Der Ansatz ist so nicht ganz korrekt, da die Ausstattung der Wohnung in die Mietspiegelhöhe einfließt und ein Balkon eine entsprechende Aufwertung von Wohnung 2 auf das Mietspiegelniveau von Wohnung 1 bedeuten würde, so daß gemäß Mietspiegel dauerhaft die gleiche Miete wie bei Wohnung 1 genommen werden könnte - ganz ohne Modernisierungsumlage.

    Ansonsten gilt, daß eine ewige Rendite 11% bzw. 8% für Modernisierungsinvestitionen schon ein ziemlich ordentlicher Ertrag ist, der hier per Gesetz dem Investor zugeschanzt wird. Wo gibt es sowas heute noch fast risikofrei am Markt?
    Das stimmt, man kann eine Mieterhöhung auch nach Vergleichsmiete durchführen und sie auch mit der Erhöhung nach Modernisierung kombinieren. Und bei einem Balkon natürlich noch 1/4 bis 1/2 der Wohnfläche zusätzlich als dauerhafte Mieteinnahme verbuchen.

    Natürlich, eine Umsatzrendite von 11% bzw. 8% sorgt für eine (statische) Amortisation nach 9 bzw. 12,x Jahren. Das ist für eine Investition an einem Hochpreis-Standort natürlich äußerst lukrativ, denn du musst für diesen Teil ja nicht noch einmal den dazugehörigen Grund- und Boden erwerben. Dieselbe Investition an einem demographisch schlecht gelegenen Standort hingegen ist da eher theoretisch mit 8% verzinst, vielleicht wird dort z.B. erstmals eine Vermietung erst ermöglicht, so holt man dann Wohnungen aus dem strukturellen Leerstand raus. Auch hier sollte dann aber die Amortisation deutlich vor der Restnutzungsdauer des Rest-Gebäudes liegen, die liegt ja bekanntlich oft nur bei 20 bis 30 Jahren (auch wenn technisch das Gebäude noch nutzbar ist, muss doch in der Regel nach Ende der Kreditlaufzeit erneut massiv investiert werden ...)

    Klar im Vergleich zu "gar keiner Rendite" bei Mittelstands-Bonds oder Minus 30 Bp bei Bundesanleihen ist das natürlich viel besser. Aber man kann ja auch mal 5-6% kriegen, habe mit Photon 7,5% noch so ein Teil im Deppo. Ansonsten klar, allgemeine Ratlosigkeit natürlich auch bei mir zur Zeit. Da macht die Immobilienbewirtschaftung zur Zeit mehr Freude. Aber ohne Risiko ist das ja nun wirklich nicht.

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    Zitat von Der Fondsmanager Hier:23.06.2019, 21:22 Beitrag anzeigen

    Der Ansatz ist so nicht ganz korrekt, da die Ausstattung der Wohnung in die Mietspiegelhöhe einfließt und ein Balkon eine entsprechende Aufwertung von Wohnung 2 auf das Mietspiegelniveau von Wohnung 1 bedeuten würde, so daß gemäß Mietspiegel dauerhaft die gleiche Miete wie bei Wohnung 1 genommen werden könnte - ganz ohne Modernisierungsumlage.

    Ansonsten gilt, daß eine ewige Rendite 11% bzw. 8% für Modernisierungsinvestitionen schon ein ziemlich ordentlicher Ertrag ist, der hier per Gesetz dem Investor zugeschanzt wird. Wo gibt es sowas heute noch fast risikofrei am Markt?
    Völlig richtig und der Kern meiner Aussage war die Erklärung der Mietpreissteigerungen und genau das ist in Verbindung mit dem Sanierungszwang eine Erklärung dafür und zeigt, dass sie von Politikern verursacht worden ist, diese aber offensichtlich den Zusammenhang nicht erkennen.
    Ich kann jedem Eigentümer und Interessierten nur dazu raten, sich einmal die ENEV 2016 anzusehen.

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    Immobilienpreise steigen weiter






    Mi, 26.06.19 12:29 · Quelle: dpa-AFX News drucken






    Zuwächse auch auf dem Land

    Wiesbaden (dpa) - Für Wohnungen und Häuser müssen Käufer in Deutschland immer tiefer in die Tasche greifen. Der langjährige Anstieg der Immobilienpreise setzte sich zu Jahresbeginn fort, teilte das Statistische Bundesamt mit.
    Demnach gibt es nicht nur in Großstädten satte Aufschläge. Der Boom mache sich «sowohl in den Städten als auch in ländlichen Regionen» bemerkbar - bis in dünn bevölkerte Regionen, erklärte die Wiesbadener Behörde.
    Wohnimmobilien verteuerten sich im ersten Quartal im Schnitt um 5 Prozent gemessen am Vorjahreszeitraum. Vor allem in den sieben größten Städten schossen die Preise laut der Angaben nach oben: Dort kosteten Eigentumswohnungen binnen Jahresfrist 8,6 Prozent mehr und Ein- und Zweifamilienhäuser 6,9 Prozent. Zu den Metropolen zählen Berlin, München, Hamburg, Frankfurt, Köln, Stuttgart und Düsseldorf.
    Auf dem Land war der Preisanstieg zwar nicht so stark. In dichter besiedelten Kreisen wurden Wohnungen aber auch um 1,7 Prozent teurer und Häuser um 4,3 Prozent. In wenig bevölkerten Regionen stiegen die Wohnungspreise um 1,1 Prozent und jene für Häuser um 4,5 Prozent.
    Angetrieben von den niedrigen Zinsen, der guten Konjunktur und einer starken Zuwanderung in die Städte steigen die Immobilienpreise in Deutschland seit fast zehn Jahren. Zudem fehlen vor allem in den Ballungsräumen massenhaft Wohnungen, der Neubau kann die hohe Nachfrage bisher nicht decken. Die Bundesbank hat wiederholt gewarnt, Wohnungen und Häuser in Städten seien bis zu 30 Prozent überteuert.
    Verglichen mit der Lage vor wenigen Jahren müssen Käufer nun deutlich höhere Preise stemmen. Seit Ende 2015 hätten sich Wohnungen und Häuser im Bundesschnitt um 22 Prozent verteuert, erklärten die Statistiker. In den sieben Metropolen verzeichneten sie Aufschläge von fast 41 Prozent für Wohnungen und gut 36 Prozent für Häuser.
    Selbst in dünn besiedelten Landkreisen haben sich Häuser demnach in dem Zeitraum spürbar verteuert - um über ein Fünftel (21,4 Prozent). Die Preise für Wohnungen kletterten dort um gut 16 Prozent.
    Die hohen Preise schlagen sich auch in steigenden Mieten nieder. Zuletzt wurden die Rufe nach mehr Regulierung lauter - bis zur Enteignung von Immobilienkonzernen und Mietendeckeln. Die Wohnungsnot ist auch in den Fokus der Politik gerückt, die etwa mit der Mietpreisbremse gegensteuern will. Der Spitzenverband der Immobilienwirtschaft ZIA, der am Mittwoch in Berlin eine Studie vorstellt, wehrt sich gegen zunehmende Eingriffe.






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    Deloitte-Studie: Wohnen in Deutschland vergleichsweise günstig https://de.marketscreener.com/DEUTSC...stig-28948454/

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    Top Verkaufspreise wegen der Kamikaze-Zinsen.
    Ich bin beim Umziehen. Habe nach 5 monatigem suchen Mitte Mai eine repräsentative DG-Wohnung in Top Lage in Berlin-Charlottenburg gefunden. Damit bin ich sehr bald aus Berlin-Mitte verschwunden. Meine Innenarchitektin ist fleißig am arbeiten. Als Opfer der ethnischen Gentrifizierung kriege ich hier von den Politikern natürlich keinerlei Unterstützung - das ist ja wenn nicht gewollt, so doch wenigstens hingenommen. Aber der Markt versüßt mir wenigstens den Exit beim Verkauf. Ich habe gestern Angebote aus dem Objekt in Immobilienscout gesehen. Die geforderten Verkaufspreise bei baugleichen Wohnungen würden eine Wertsteigerung von 256% in 20,5 Jahren bedeuten, bzw. eine Rendite inklusive der eingesparten Miete als Selbstnutzer von 7,22% p.A. Der DAX(P) hat im gleichen Zeitraum übrigens 4,18%p.A. gemacht.
    In Charlottenburg werde ich mieten und nicht kaufen. Diese Kaufpreise zahle ich sicher derzeit nicht. Außerdem bin ich als Mieter flexibler, wenn ich hier tatsächlich endgültig die Kurve kratzen will/muss. Die qm Miete beträgt 12,97 EUR kalt. Denkmalgeschütztes top saniertes Haus, Bj 1905 mit Aufzug. Vermieter ist eine Stiftung. Die Wohnung bietet durch den Schnitt und die Lage im Haus vor allem eines - was ich hier in Mitte die letzten Jahre schmerzlich vermisst habe: Privatsphäre.
    Noch eine Indikation auf die Entwicklung der Marktes hier: Als ich im November zu suchen anfing, bekam ich in bei Immobilienscout bei meiner Filtereinstellung im Schnitt 85 Treffer. Aktuell sind es noch 55 Wohnungen. Und das ist zwar nicht das oberste Luxus Segment, aber sehr gehoben. Und von den 55 Treffern sind häufig sogar noch 2-4 Doppelangebote - d.h. 2 oder gar 3 Inserate für das selbe Objekt.
    Die eine oder andere Mittel- oder Einfach-Wohnung in der selben Lage kam übrigens im Beobachtungszeitraum häufig nicht mal bis zum Termin der Massenbesichtigung. Die war vorher schon weg.

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