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Immobilie gegen Inflation

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    AW: Immobilie gegen Inflation

    Mal eine Frage in die fachkundige Runde:
    Angesichts der Zinsentwicklung, was haltet Ihr denn von Reverse Mortgage / Umkehrhypothek / Immobilienrente?
    Ich weiss, das ist in Deutschland noch völlig unterentwickelt. Sollte aber - nicht nur angesichts des Zinstrends, sondern natürlich auch wegen der Demografie an Bedeutung gewinnen.
    Ich hatte mal versucht, mich schlau zu machen. Der Markt ist aber in D sehr dünn, und sowas wie Vergleichsportal gibt es gar nicht. Ausserdem kalkulieren die Anbieter mittlerweile wohl mit einer Lebenserwartung von 110 Jahren Halte ich doch für komplett übertrieben. Mag ja vielleicht für heute geborene Mädchen gelten, aber sicher nicht für heute 55-60 jährige.
    Zumindest von der Zinsentwicklung sollte man doch etwas profitieren, so das sich so etwas zumindest etwas mehr lohnt. Denke ich zumindest. Die Frage wäre auch, ob man hier in D auch das Geschäft mit einem ausländischen Anbieter machen kann / darf? Im angelsächsischen Raum hat das ja schon lange Tradition, und da gibt es einen funktionierenden, entwickelten Markt.

    Sowas wäre übrigens in D sicher zum gegenwärtigen Zeitpunkt auch eine Geschäftsidee für ein Startup. Genauso, wie eine deutschlandweite Plattform für Wertpapierleihe... für den der viel Geld hat, und nach passenden Ideen sucht.

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    AW: Immobilie gegen Inflation

    Zitat von stupidgame Hier:17.04.2015, 08:41 Beitrag anzeigen
    Der Markt ist aber in D sehr dünn, und sowas wie Vergleichsportal gibt es gar nicht. Ausserdem kalkulieren die Anbieter mittlerweile wohl mit einer Lebenserwartung von 110 Jahren
    Damit wird das ganze sicherlich zu ner nicht sehr lohnenden Angelegenheit.

    Ne Alternative wäre theoretisch der Verkauf der Immobilie an privat bzw. einen Investor mit Eintrag eines lebenslangen Nießbrauchrechts im Grundbuch.

    Ob das in der Praxis gut funktioniert weiß ich nicht und kommt sicherlich auf die Nachfrage nach Immos am jeweiligen Standort an.

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    AW: Immobilie gegen Inflation

    Ich bleib da dran am Thema "Reverse Mortgage". Das muss sich doch bei DER Zinsentwicklung irgendwie vernünftig umsetzen lassen. Bei Verkauf der Immo an einen Investor müsste ich ja wieder Miete zahlen. Und dann hätte ICH das Langlebigkeits-Risiko zu tragen und worstcase per se von dem Liquiditätszufluss unterm Strich gar nichts.
    Es gibt ja auch die sogenannten endfälligen Darlehen. Man zahlt nur die Zinsen - keine Tilgung. Allerdings wird in der Regel erwartet, das man parallel was anspart. Auch der Deal wäre nicht in meinem Sinne.
    In den USA läuft der Markt u.a. wohl so gut - im Vergleich zu D - da dort der Fiskus große Teile des Langlebigkeitsrisikos und des Risikos der Unterdeckung bei Ablauf übernimmt. Die Risiken muss in D der Anbieter solcher Leistung komplett alleine abdecken. Wahrscheinlich geht es nur, wenn man einen Kontrahenten findet, mit dem man einen idividuellen Deal zusammenstricken könnte. Bei den wenigen Angeboten "von der Stange" rechnet sich das in der Tat in aller Regel nicht.

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    AW: Immobilie gegen Inflation

    Zitat von stupidgame Hier:18.04.2015, 15:07 Beitrag anzeigen
    Bei Verkauf der Immo an einen Investor müsste ich ja wieder Miete zahlen. Und dann hätte ICH das Langlebigkeits-Risiko zu tragen und worstcase per se von dem Liquiditätszufluss unterm Strich gar nichts.
    Bei einem Verkauf mit Nießbrauchrecht mußt Du natürlich keine Miete zahlen, da das Nießbrauchrecht ja die kostenlose Nutzung der Immobilie für den Nießbraucher beinhaltet. Natürlich muß das Nießbrauchrecht beim Verkauf in Form eines Discounted Cash Flow vom Marktwert der Immobilie abgeschlagen werden, da der Käufer sich ja für die Zeit des Nutzungsausfalls entschädigen lassen muß. Dabei trägt er grundsätzlich das Langlebigkeitsrisiko (und Du das Kurzlebigkeitsrisiko ).

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    AW: Immobilie gegen Inflation

    Zu deinen Ausführungen mal ein paar Anmerkungen: ja es gab vor der Finanzkrise einige Anbieter, meines Wissens sogar die Dresdner und Hypovereinsbank. Dazu gab es noch einige kleinere Hypobanken. Insgesamt war es aber wohl so, das so gut wie keine Nachfrage nach diesem Produkt vorhanden war. Das mangelnde Interesse hat sicherlich damit zu tun, das der Deutsche grundsätzlich eine abgezahlte Immobilie besitzt und sein Gehirn nicht aufnehmen will, das er plötzlich indirekt wieder zur Miete wohnt. Ebenso kommen da noch die Erbenansprüche bzw. das Denken , für die Kinder muss was übrig bleiben. Sind meine Erfahrungen im Familien- und Kundenkreis.

    In der Schweiz war dieses Problem überhaupt nicht bekannt, da hier kein Mensch eine Immobilie abbezahlt und damit Geld, was in D in der Immobilie schlummert, hier bequem verkonsumiert werden konnte. Allerdings unterliegt dieses System z.Zt. drastischen Verschiebungen durch die Regulierer, die die Banken sukzssive umsetzen und dazu führen wird, drastischste Steuererhöhungen zu erleben bwz. aus der Immobilie rausgeworfen zu werden, da die Bank sich weigert, einen Kredit zur Verfügung zu stellen(Amortisationsberechnung)

    Im Gegensatz zu dem vergangenen Jahrzehnt glaube ich aber, das diese Möglichkeit verstärkt nachgefragt wird, vorallem von Familien ohne Kinder bzw. ohne ausreichendes Vermögen in variablen Anlageformen. Ob es allerdings heutzutage überhaupt noch möglich ist, solche Kreditformen anzubieten, ohne das der zuständige Complance Officer" erschossen" würde, bezweifle ich sehr. Die Regulierung lässt so was eigentlich nicht zu, das sieht man ja auch daran, das eine Hypothek für nicht selbstgenutzte Immobilien im Alter nur schwer oder gar nicht mehr aufgenommen werden kann.

    Ich weiss allerdings aus Gesprächen mit Schweizer Versicherungen, das hier, bei zumindest zwei nahmhaften Anbietern, nicht mehr nur laut gedacht wird sondern man konkrete Angebote demnächst auf den Markt bringen will. Es gibt allerdings auch hier eine einfache Aussage, warum man es bisher nicht anbietet, der Regulator verbietet dies weitgehendst.

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    AW: Immobilie gegen Inflation

    Zitat von wombard Hier:19.04.2015, 11:12 Beitrag anzeigen
    . Das mangelnde Interesse hat sicherlich damit zu tun, das der Deutsche grundsätzlich eine abgezahlte Immobilie besitzt und sein Gehirn nicht aufnehmen will, das er plötzlich indirekt wieder zur Miete wohnt. .
    So ein Blödsinn! Wahn wohnt man denn als Eigentümer dann nicht "indirekt wieder zur Miete"?

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    AW: Immobilie gegen Inflation

    Zitat von esteban Hier:19.04.2015, 14:36 Beitrag anzeigen
    So ein Blödsinn! Wahn wohnt man denn als Eigentümer dann nicht "indirekt wieder zur Miete"?
    Wenn man genug Geld hat, eine Immobilie zu bezahlen. Für dich schwer verständlich, ich weiss....

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    AW: Immobilie gegen Inflation

    Reverse Mortgage/Leibrente und das nicht nur für die eigengenutzte Immobilie finde ich schon länger ein sehr spannendes Thema!

    Wenn ich in den letzten Jahren immer mal auf Immoscout reinschau(t)e und nach Stichworten wie Leibrente suche, dann gibt es sowas in Deutschland praktisch nicht...nur ganz wenige Immobilien die so angeboten werden....ist eher in Frankreich üblich.

    Bin zwar kein Makler, denke aber wie stupidgame, dass dies eine sehr interessante Marktlücke sein könnte. Hatte mir vor Jahren deswegen auch ein Buch (Diplomarbeit) besorgt mit dem Titel "Möglichkeiten der finanziellen Altersvorsorge unter besonderer Berücksichtigung von Leibrente und reverse mortgage".

    Es ist in doppelter Hinsicht interessant...es gibt nämlich viele Leute, die keine Erben haben. Für die wäre es superinteressant irgendwann mal ihren Immobesitz zu verkaufen und das Nießbrauchrecht zu behalten. Zielgruppe: Wohlhabende Leute, die ihre Kinder oder Enkel absichern wollen. Das wäre dann komplett neu, denn bislang gibt es in Deutschland nur ein paar Anbieter (Stiftung Liebenau, DKB Immorente...) die Leuten ihr eigengenutztes Haus abkaufen und die Verkäufer ihr Wohnrecht behalten dürfen. Bei nicht eigengenutzen Immobilien habe ich sowas noch nicht gesehen und ich wüsste nicht was gesetzlich dagegen spräche! Und ich bin sicher dass es für diesen Markt sowohl Käufer als auch Käufer gäbe!

    Wie gesagt, ganz sicher eine klein Nische...schon weil man für den Erwerb von Immobilien [mit Nießbrauch belastet] praktisch keinen Kredit bekommt. Andererseits gibt es eben eine kleine Schicht liquider Menschen die auf der Suche nach guten Immobilien sind und diese auch cash bezahlen können. Und jetzt kommt der Knackpunkt: Solche Immobilien gibts derzeit gar nicht mehr...zumindest nicht zu einem reellem Preis. Es wären also plötzlich hochinteressante Immobilien auf dem Markt, bzw. es entstünde ein kleiner, vollkommen separater Markt von Immobilien, deren Besitzer --unter normalen Umständen-- gar nie nicht zu Lebzeiten verkaufen würden. Mit Nießbrauchrecht belegt hingegen...why not? Ich bin deshalb so sicher, dass es solche Menschen gibt weil ich mich zu jener Verkäufergruppe zählen würde.

    Wenn jemand Lust hat mit mir über das Thema und die Geschäftsidee zu "brainstormen"...bitte gerne per boardmail.

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    AW: Immobilie gegen Inflation

    Zitat von altanleger Hier:20.04.2015, 06:30 Beitrag anzeigen
    Es ist in doppelter Hinsicht interessant...es gibt nämlich viele Leute, die keine Erben haben. Für die wäre es superinteressant irgendwann mal ihren Immobesitz zu verkaufen und das Nießbrauchrecht zu behalten. Zielgruppe: Wohlhabende Leute, die ihre Kinder oder Enkel absichern wollen. Das wäre dann komplett neu, denn bislang gibt es in Deutschland nur ein paar Anbieter (Stiftung Liebenau, DKB Immorente...) die Leuten ihr eigengenutztes Haus abkaufen und die Verkäufer ihr Wohnrecht behalten dürfen.

    Wie gesagt, ganz sicher eine klein Nische...schon weil man für den Erwerb von Immobilien [mit Nießbrauch belastet] praktisch keinen Kredit bekommt. Andererseits gibt es eben eine kleine Schicht liquider Menschen die auf der Suche nach guten Immobilien sind und diese auch cash bezahlen können. Und jetzt kommt der Knackpunkt: Solche Immobilien gibts derzeit gar nicht mehr...zumindest nicht zu einem reellem Preis. Es wären also plötzlich hochinteressante Immobilien auf dem Markt, bzw. es entstünde ein kleiner, vollkommen separater Markt von Immobilien, deren Besitzer --unter normalen Umständen-- gar nie nicht zu Lebzeiten verkaufen würden. Mit Nießbrauchrecht belegt hingegen...why not? Ich bin deshalb so sicher, dass es solche Menschen gibt weil ich mich zu jener Verkäufergruppe zählen würde.
    Für einen Verkäufer im Ruhestand ohne Erben ist das allemal interessant, um seine finanziellen Möglichkeiten aufzubessern.

    Für den Käufer ist das mit einem relativ hohem Einzelrisiko bezüglich der Lebenserwartung des Nießbrauchers verbunden. So kann die Restlebensdauer zwischen 0 und 110 Jahren – aktuelles Alter schwanken. Somit ist das Risiko für Käufer eigentlich nur in einem hinreichend diversifiziertem Portfolio tragbar, wo man wie Versicherungen mit durchschnittlichen Lebenserwartungen kalkulieren kann oder der Käufer muß im Kaufpreis eine extrem hohe Lebenserwartung einkalkulieren, damit das Risiko tragbar ist, was dann wieder für den Verkäufer von Nachteil wäre.

    Für geschlossene Immofonds bzw. Immobiliengesellschaften wäre die Nutzung diese Diversikationsvorteils ggü. Einzelinvestoren ein interessantes Thema um bei begehrten Lagen zu Schnäppchen zu kommen. Allerdings verschieben sich die Cash Flows aus den mit Nießbrauchrecht belasteten Immos auch weit in die Zukunft, so daß beim Start dieses Geschäftsmodells erstmal über viele Jahre hinweg ne Objekt-Pipeline zu füllen wäre. Vergleichbar ist die Investition mit einem langlaufenden Zerobond, mit extrem geringer Liquidität.

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    AW: Immobilie gegen Inflation

    Ich sehe schon ne Klitsche, die das Geschäftsmodell umsetzt und sich das Geld über nen MBond besorgt... )

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    AW: Immobilie gegen Inflation

    @fondmanager

    Eine solchen Form der Anlage ist nicht für Menschen geeignet die alsbald selbst daraus nutzen möchten, es sei denn bei extremen Altersunterschieden (Verkäufer 90, Käufer: 35). Eher für family offices mit langem Anlagehorizont oder vermögende Menschen die Ihre Kinder und Enkel absichern möchten. Vorteil wie gesagt...in dieser Nische dürfte es sehr interessante Immobilien geben, die unter normalen Umständen nicht verkäuflich sind.

    @esteban

    Um die Idee zu verwirklichen brauchst Du wenig Kapital, also nix Mbond. Ich dachte an eine Plattform, die Verkäufer und Käufer zusammenbringt. Nur so ganz im Detail bin ich mir noch nicht klar wie sowas aussehen könnte, deshalb meine Frage hier im Forum, ob es einen interessierten Mitstreiter mit Ideen gibt.


    Zitat von Der Fondsmanager Hier:20.04.2015, 09:20 Beitrag anzeigen
    Für einen Verkäufer im Ruhestand ohne Erben ist das allemal interessant, um seine finanziellen Möglichkeiten aufzubessern.

    Für den Käufer ist das mit einem relativ hohem Einzelrisiko bezüglich der Lebenserwartung des Nießbrauchers verbunden. So kann die Restlebensdauer zwischen 0 und 110 Jahren – aktuelles Alter schwanken. Somit ist das Risiko für Käufer eigentlich nur in einem hinreichend diversifiziertem Portfolio tragbar, wo man wie Versicherungen mit durchschnittlichen Lebenserwartungen kalkulieren kann oder der Käufer muß im Kaufpreis eine extrem hohe Lebenserwartung einkalkulieren, damit das Risiko tragbar ist, was dann wieder für den Verkäufer von Nachteil wäre.

    Für geschlossene Immofonds bzw. Immobiliengesellschaften wäre die Nutzung diese Diversikationsvorteils ggü. Einzelinvestoren ein interessantes Thema um bei begehrten Lagen zu Schnäppchen zu kommen. Allerdings verschieben sich die Cash Flows aus den mit Nießbrauchrecht belasteten Immos auch weit in die Zukunft, so daß beim Start dieses Geschäftsmodells erstmal über viele Jahre hinweg ne Objekt-Pipeline zu füllen wäre. Vergleichbar ist die Investition mit einem langlaufenden Zerobond, mit extrem geringer Liquidität.

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    AW: Immobilie gegen Inflation

    Zitat von stupidgame Hier:17.04.2015, 08:41 Beitrag anzeigen
    Mal eine Frage in die fachkundige Runde:
    Angesichts der Zinsentwicklung, was haltet Ihr denn von Reverse Mortgage / Umkehrhypothek / Immobilienrente?
    Wer die Überschrift dieses Fadens "Immobilie gegen Inflation" anschaut, kommt je nach Blickwinkel zu sehr verschiedenen Ergebnissen.
    Wird für die Zahlungsflüsse in UK / USA eine jährliche Inflationsanpassung an Index xyz vorgenommen ?

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    AW: Immobilie gegen Inflation

    Zitat von altanleger Hier:20.04.2015, 10:24 Beitrag anzeigen

    @esteban

    Um die Idee zu verwirklichen brauchst Du wenig Kapital, also nix Mbond. Ich dachte an eine Plattform, die Verkäufer und Käufer zusammenbringt. Nur so ganz im Detail bin ich mir noch nicht klar wie sowas aussehen könnte, deshalb meine Frage hier im Forum, ob es einen interessierten Mitstreiter mit Ideen gibt.
    du brauchst massig Geld fürs Marketing, ohne Deutschland zuplakatieren und Werbesports vor der Tagesschau wirst du nicht bekannt genug, dass dein Portal funktioniert. Und dann ist die Kunst, auf einem Werbeplakat und in einem 30-Sek.-Spot zu erklären, was reversed mortgage ist und warum man das machen sollte.

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    AW: Immobilie gegen Inflation

    esteban..nee nee...da gibts subtilere Dinge...ein paar Ideen habe ich schon, um die Bekanntheitskampagne auf diejenigen zu beschränken die sich in dieser Nische befinden. Mit Werbung vor der Tagesschau trifft Du zwar auch die Zielgruppe, aber 99% Deines Budgets ballerst Du daran vorbei...vollkommen ineffizient. Wahrscheinlich gibts das ganze bisher nicht, weil die Makler in der Regel viel zu simpel gestrickt sind um den Unterschied zwischen Wohnrecht und Nießbrauch zu verstehen, geschweige denn, den versicherungsmathematischen Hintergrund auf die Reihe zu bringen .

    Zitat von esteban Hier:20.04.2015, 17:17 Beitrag anzeigen
    du brauchst massig Geld fürs Marketing, ohne Deutschland zuplakatieren und Werbesports vor der Tagesschau wirst du nicht bekannt genug, dass dein Portal funktioniert. Und dann ist die Kunst, auf einem Werbeplakat und in einem 30-Sek.-Spot zu erklären, was reversed mortgage ist und warum man das machen sollte.

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    AW: Immobilie gegen Inflation

    Zitat von altanleger Hier:20.04.2015, 17:59 Beitrag anzeigen
    esteban..nee nee...da gibts subtilere Dinge
    Am besten mit Maschis Drückern zusammenarbeiten

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